09. Juli 2019 / Baurecht | Planungsrecht | Natur- und Umweltrecht
Nutzungsuntersagung gegen illegale Ferienwohnungen

Ungleichbehandlung ohne sachlichen Grund rechtswidrig

Die Antragstellerin wendet … eine Ungleichbehandlung ein, weil der Antragsgegner gegen andere Ferienwohnungen im Plangebiet nicht einschreite. Soweit sie geltend macht, der Antragsgegner könne sich nicht auf Unkenntnis von anderen Ferienwohnungen berufen, weil diese über ein Internet-Portal des Landkreises angeboten würden, trägt sie hierzu nicht hinreichend konkret vor. Im Übrigen hat der Antragsgegner nachvollziehbar dargelegt, dass die Angebote sich auf einer verlinkten Seite des Tourismusverbandes Mecklenburgische Seenplatte e. V. befinden.

Die Antragstellerin führt einen Vergleichsfall an, in dem der Antragsgegner den Eigentümern mit Schreiben vom 22. Januar 2019 mitgeteilt hat, das ordnungsrechtliche Verfahren wegen der Nutzung einer Einliegerwohnung als Ferienwohnung werde bis zu einer abschließenden Entscheidung der Stadt D über eine Änderung des Bebauungsplanes ruhend gestellt; im Interesse der Planungssicherheit für die Betroffenen werde die Nutzung der Ferienwohnung bis zum 31. Dezember 2019 nicht untersagt. Der Antragsgegner hat hierzu vorgetragen, es handele sich u. a. deshalb nicht um einen vergleichbaren Sachverhalt, weil in jenem Fall die Ferienwohnnutzung für eine genehmigte Einliegerwohnung bereits seit 2007 erfolge, also seit einem Zeitpunkt, zu dem die Bauaufsichtsbehörden im Land noch von der Zulässigkeit der Ferienwohnnutzung in allgemeinen Wohngebieten ausgegangen seien. Damit hat der Antragsgegner einen sachlichen Grund benannt, der die Differenzierung im Hinblick auf den Zeitpunkt des Einschreitens und die Anordnung der sofortigen Vollziehung rechtfertigt.

Allerdings hat der Senat bereits entschieden, dass die Regelung in einem Bebauungsplan, mit der Ferienwohnungen in reinen und allgemeinen Wohngebieten beschränkt auf diejenigen einzeln aufgelisteten Grundstücke zugelassen werden, auf denen sie – formell und materiell illegal seit der Errichtung – bereits vorhanden sind, in Ermangelung städtebaulicher Gründe für die Begünstigung gerade dieser Grundstücke im Ergebnis abwägungsfehlerhaft ist (Urt. v. 19.12.2018 – 3 K 499/15, NordÖR 2019, 193). Ebenso wäre die dauerhafte Duldung der bis zu einem bestimmten Stichtag formell und materiell illegal begründeten Ferienwohnnutzungen bei Einschreiten nur gegen danach entstandene Ferienwohnungen gleichheitswidrig und ermessensfehlerhaft. Eine dauerhafte Duldung steht in dem von der Antragstellerin angeführten Vergleichsfall aber nicht in Rede. Der Antragsgegner hat vielmehr bereits in dem dortigen Verwaltungsverfahren mitgeteilt, er gehe von einer formell illegalen Nutzung aus und müsse dementsprechend handeln, und stelle lediglich im Hinblick auf die Möglichkeit einer Änderung des Bebauungsplans durch die Stadt D die Untersagung der Nutzung vorläufig und befristet zurück. Im hiesigen Beschwerdeverfahren hat er ausdrücklich klargestellt, dass nach einer entsprechenden Klärung auch in dem Vergleichsfall mit Wirkung ab 1. Januar 2020 die Nutzung untersagt und die sofortige Vollziehung angeordnet werde. Damit liegt keine unterschiedliche Behandlung der beiden Fälle hinsichtlich der Frage vor, ob überhaupt eingeschritten wird, sondern lediglich im Hinblick auf den Zeitpunkt des Einschreitens und der Anordnung der sofortigen Vollziehung. Eine solche Differenzierung ist ermessensfehlerfrei möglich.

Eingriffsbeschränkung auf Neufälle denkbar

Der Antragsgegner kann sich zunächst darauf beschränken, nur in „Neufällen“ mit sofortiger Wirkung eine Nutzung zu unterbinden, deren Unzulässigkeit bereits zum Zeitpunkt der Aufnahme dieser Nutzung allseits bekannt und unstreitig ist, und in „Altfällen“ aus der Zeit vor allseitiger Durchsetzung dieser Erkenntnis eine näher bestimmte – maßvolle, hier mit der Bemessung bis zum Jahresende ohne Hinzutreten weiterer Umstände jedenfalls maximal ausgeschöpfte – Frist vorsehen, binnen derer zugewartet wird, ob die Gemeinde den Bebauungsplan ändert und die Nutzung damit materiell legalisiert, und binnen derer deshalb noch nicht bzw. nicht mit sofortiger Wirkung eingeschritten wird. Damit bleibt der status quo zwar vorläufig bestehen, es wird aber verhindert, dass neue potentielle Störungen zu den bisherigen hinzutreten.

Anhaltspunkte dafür, dass gezielt nur gegen die Antragstellerin vorgegangen wird, sind vor diesem Hintergrund nicht dargelegt.

Autor: Professor Dr. Karsten Simoneit

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