10. September 2019 / Baurecht | Planungsrecht | Natur- und Umweltrecht
Der Begriff der Ferienwohnung im Bauplanungsrecht

Nutzungsänderung nur mit Genehmigung

Die Nutzung von bauplanungsrechtlich genehmigten Dauerwohnungen zu Ferienwohnungen bedurfte danach der Nutzungsänderungsgenehmigung. Auf dieser Basis haben die Bauordnungsbehörden insbesondere in Mecklenburg-Vorpommern flächendeckend Nutzungsuntersagungen ausgesprochen. Die Änderung der BauNVO soll nunmehr einen rechtssicheren Zustand schaffen.

Nach der Rechtsprechung gilt die Regelung nur für solche Baugebiete, in denen die Bebauungspläne nach dem Inkrafttreten der Änderung Wirksamkeit erlangt haben. Für alte Bebauungspläne ist die Baunutzungsverordnung in der jeweils vor dem 13.05.2017 geltenden Fassung anzuwenden. Darüber hinaus hat die Regelung Bedeutung für Baugebiete nach § 34 BauGB. Soweit im Innenbereich von Städten oder Gemeinden Bebauungspläne nicht vorhanden sind, richtet sich die Zulässigkeit von Ferienwohnungen auch dann nach der BauNVO, wenn die nähere Umgebung des Vorhabengrundstücks einem Baugebiet nach der BauNVO faktisch entspricht.

Definition der Ferienwohnung

Im Gesetz werden Ferienwohnungen als Räume oder Gebäude definiert, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind. Wohnen und Ferienwohnen unterscheiden sich danach insbesondere unter dem Aspekt der dauerhaften Nutzung durch einen festen Benutzerkreis einerseits und einem ständig wechselnden Kreis von Gästen zur vorübergehenden Nutzung andererseits. Bestimmte zeitliche Vorgaben an den vorübergehenden Aufenthalt werden allerdings im Gesetz nicht definiert. Eine kurzfristige Nutzung durch den Verfügungsberechtigten selbst hindert die Annahme einer Ferienwohnung nicht.

Eigene Häuslichkeit

Eine Ferienwohnung liegt nur dann vor, wenn die Räume eine eigene Häuslichkeit zulassen. Diese liegt vor, wenn die Räume eine gewisse Abgeschlossenheit aufweisen und insbesondere über Sanitär- und Kocheinrichtungen verfügen. Eine bloße Kochmöglichkeit oder ein Kühlschrank machen ein Hotelzimmer nicht zu einer Ferienwohnung. Auch die bloße Überlassung von Schlafraum in einer ansonsten dauerhaft bewohnten Wohnung erzeugt auch bei der Möglichkeit zur Mitbenutzung von Küche und Bad keine eigene Häuslichkeit.

Entgeltlichkeit

Nach der ausdrücklichen Formulierung des Gesetzes liegt eine Ferienwohnung im Sinne der BauNVO nur bei entgeltlicher Überlassung vor. Erfolgt die Überlassung lediglich an beispielsweise Freunde oder Verwandte, ohne dass diese hierfür ein Entgelt leisten, handelt es sich nicht um eine Ferienwohnung.

 

Autor: Professor Dr. Karsten Simoneit

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Professor Dr. Karsten Simoneit

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Honorarprofessor für Wirtschaftsrecht

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