22. Februar 2015 / Verwaltungsrecht
Ferienwohnung - Baugenehmigung bei Nutzungsänderung erforderlich

 

 1        Einleitung

Unter dem Aspekt des bauordnungsrechtlichen Vorgehens im Zusammenhang mit bauplanerisch streitigen Nutzungen von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern, insbesondere innerhalb von reinen oder allgemeinen Wohngebieten im Sinne der BauNVO, stellen sich zahlreiche Rechtsfragen. Diese betreffen sowohl die (nachträgliche) Genehmigungsfähigkeit einzelner Nutzungen als auch die Vorgehensweise bei festgestellter formeller und/oder materieller Baurechtswidrigkeit des Vorhabens nach Art der Nutzung.

In der folgenden bauordnungsrechtlichen Betrachtung  wird kurz dargestellt, ob und ggf. in welchen Fällen die Genehmigung einer Nutzungsänderung von einer Wohnnutzung zu einer Ferienwohnnutzung auf Antrag des Bauherrn auf der Basis der Landesbauordnung M-V denkbar ist. 

 

2        Die (nachträgliche) Genehmigung des Ferienwohnens

Es versteht sich von selbst, dass Ferienwohnungen oder Ferienhäuser nicht genehmigt werden können, soweit sie nach Art der Nutzung in den verschiedenen Baugebieten der BauNVO auch unter dem Aspekt der Befreiung nach § 31 BauGB unzulässig sind. Ob dies der Fall ist, bedarf allerdings stets der Prüfung im Einzelfall. Unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung der Oberverwaltungsgerichte muss davon ausgegangen werden, dass eine Genehmigung von Ferienwohnungen in Wohngebieten nach der Baunutzungsverordnung grundsätzlich problematisch ist.

2.1       Bebauungsplan

Sofern sich die Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans befinden, richtet sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 30 Abs. 1 BauGB. Die Vermietung von Ferienwohnungen oder Ferienhäusern ist daher nur dann zulässig, wenn die Nutzung den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Ausgangspunkt für die Beurteilung der Zulässigkeit sind daher die Festsetzungen des konkreten Bebauungsplanes, die durch Auslegung zu ermitteln sind.

Insoweit ist zu berücksichtigen, dass in der Vergangenheit die in der Praxis streitigen Ferienwohnnutzungen gerade innerhalb von in den Bebauungsplänen ausgewiesenen reinen oder allgemeinen Wohngebieten im Rahmen der Anzeige bei der Gemeinde als Wohngebäude ausgewiesen waren, sodass von einer Genehmigungsfreistellung des Vorhabens im Sinne von § 62 Landesbauordnung ausgegangen wurde.

Da gemäß § 62 Abs. 2 Nr. 2 Landesbauordnung eine Genehmigungsfreistellung nur erfolgt, wenn das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes auch nach Art der Nutzung nicht widerspricht, wäre für die unzulässigerweise in Wohngebieten realisierte Ferienwohnnutzung die Einholung einer Baugenehmigung formell erforderlich gewesen. Die ohne Einholung einer Genehmigung erfolgenden Ferienwohnnutzungen sind daher sowohl formell als auch materiell unzulässig.

Entspricht also im Ergebnis die Ferienwohnnutzung nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans kann die formelle und materielle Rechtmäßigkeit nur durch einen nachträglichen Nutzungsänderungsantrag unter Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans erfolgen. In der Regel wird allerdings im Geltungsbereich derjenigen Bebauungspläne, welche die denkbaren Ausnahmen nach § 1 Abs. 4 ff Baunutzungsverordnung ausschließen, eine Befreiung für eine Ferienwohnnutzung beispielsweise in einem reinen Wohngebiet schon wegen eines Widerspruchs gegen die Grundzüge der Planung oft nicht in Betracht kommt.

2.2      Unbeplanter Innenbereich

Soweit sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Ferienwohnens nach § 34 BauGB richtet, ist im Einzelfall zu ermitteln, ob sich die Nutzung zu Ferienwohnzwecken in die nähere Umgebung einfügt. Für bereits vorhandenen Vorhaben im unbeplanten Innenbereich liegt allerdings in der Regel eine Baugenehmigung vor, die einen bestimmten Nutzungszweck beschreibt.

Umfasst dieser Nutzungszweck nicht die Nutzung zu Wohnzwecken nicht aber zu Ferienwohnzwecken, ist die Einholung einer Genehmigung zur Nutzungsänderung erforderlich, um die Ferienwohnnutzung zu legalisieren. In diesem Zusammenhang ist von besonderer Bedeutung, ob sich in der näheren Umgebung weitere bereits genehmigte Ferienwohnnutzungen befinden. Entspricht beispielsweise die nähere Umgebung einem allgemeinen oder reinen Wohngebiet, bestimmt sich gemäß § 34 Abs. 2 BauGB die Zulässigkeit unter entsprechender Anwendung der Vorschriften der BauNVO (§§ 3, 4 BauNVO).

Aus Sicht des Bauherrn wird es sich daher empfehlen, spätestens dann, wenn ein Verfahren zur Nutzungsuntersagung gegen ihn eingeleitet wird, einen Nutzungsänderungsantrag an die Baugenehmigungsbehörde zu stellen.

Autor: Professor Dr. Karsten Simoneit

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Tanja Roßmann

Tanja Roßmann
Fachanwältin für Verwaltungsrecht

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