21. August 2013 / Immobilien
Schadensersatz bei Wertminderung eines Grundstücks durch Beschädigung von Bäumen

Grundsatzentscheidung zu Baumschäden

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Grundsatzentscheidung mit der Frage des Schadensersatzes bei Beschädigung von Bäumen auf Grundstücken beschäftigt (BGH, Urteil vom 25. Januar 2013, Aktenzeichen V ZR 222/12). Entgegen der von zahlreichen Oberlandesgerichten bislang vertretenen Auffassung erklärt der Bundesgerichtshof die so genannte" Methode Koch" im Rahmen der Schadensermittlung für anwendbar.

Das Gericht aus:

Auszugehen ist davon, dass die infolge der Schädigung erhöhten Pflege- und Unterhaltungskosten ebenso wie die Kosten einer erforderlichen Neuanpflanzung im Wege der Naturalrestitution  zu ersetzen sind. Das gilt auch dann, wenn solche Kosten erst in der Zukunft entstehen; der Geschädigte kann in diesem Fall nur die Ersatzpflicht feststellen lassen. Lediglich eine über diese Schadenspositionen hinausgehende, durch die Teilwiederherstellung nicht kompensierte Schädigung des Grundstücks kann eine Wertminderung darstellen. Dies folgt aus § 251 Abs. 1 BGB, wenn ein vergleichbarer Ersatz nicht zu beschaffen ist, und aus § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB, wenn der Ersatz durch eine gleichwertige Pflanze zwar möglich ist, aber - wie es bei ausgewachsenen Gehölzen regelmäßig der Fall ist - unverhältnismäßige Kosten verursachte. Eine solche Wertminderung kann nicht nur bei dem Ersatz eines ausgewachsenen durch einen jungen Baum aufgrund einer Zerstörung entstehen, sondern auch bei einer Teilschädigung, beispielsweise infolge einer Kronenauslichtung, Verkrüppelung oder Verunstaltung.

Schadensermittlung nach "Methode Koch"

bb) Für die Bemessung der Wertminderung ist die "Methode Koch" auch bei einer Teilschädigung geeignet. Das Sachwertverfahren ist eine von mehreren im Grundsatz gleichrangigen Methoden zur Ermittlung des Grundstückswerts (vgl. §§ 21 ff. ImmoWertV). Maßgeblich ist bei einem Gehölzschaden - anders als bei bloßen Verkehrswertermittlungen von Grundstücken - der Vergleich zwischen dem Zustand des konkreten Grundstücks vor und nach dem Eintritt des Schadensereignisses. Diese Differenz kann im Regelfall nicht durch das Vergleichs- und Ertragswertverfahren, sondern nur durch ein auf die spezielle Fragestellung zugeschnittenes Sachwertverfahren bemessen werden; dazu dient die "Methode Koch" sowohl bei einer Zerstörung als auch bei einer Beschädigung. Hiernach ist der Zeitwert des beschädigten Gehölzes zu ermitteln, also der in der Vergangenheit für die Aufzucht erforderliche Aufwand. Richtigerweise ist eine Kapitalisierung vorzunehmen; denn es geht gerade nicht um einen erst zukünftig anfallenden Aufwand (unzutreffend daher Palandt/Grüneberg, aaO, § 251 Rn. 12). Auch weitere Einwände beruhen auf methodischen Missverständnissen. Einer untergeordneten Funktion eines Gehölzes wird Rechnung getragen, weil die Funktion Ausgangspunkt der Berechnung ist; eine verkürzte Restlebensdauer findet durch Abschläge im Sinne einer Alterswertminderung Berücksichtigung (übersehen von Palandt/Grüneberg, aaO, § 251 Rn. 12; Staudinger/Schiemann, aaO, § 251 Rn. 91). Die sachverständige Beurteilung ist Aufgabe eines Baum- oder Gehölzsachverständigen. Denn von Bedeutung ist beispielsweise, welche Pflanzgröße zum Ausgangspunkt der Berechnung gemacht wird, welche Herstellungskosten dadurch entstehen und ob sich die Schäden möglicherweise regenerieren werden (Koch, aaO; Breloer, Der Sachverständige 2005, 217 f.). Diese Fragen liegen außerhalb der Kompetenz eines Sachverständigen für Grundstücksbewertung.

"Methode Koch" auch bei Teilschäden

Im Falle der Teilbeschädigung ist - je nach Ausmaß der Schäden - nur ein zu schätzender Teil des Zeitwerts ersatzfähig. Bei gravierenden Schädigungen, beispielsweise einer dauerhaften erheblichen Verunstaltung oder Verkrüppelung, kann sogar der gesamte Zeitwert zu ersetzen sein.

cc) Die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 19. Mai 2010 (Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV, BGBl. I S. 639) steht der Schadensbemessung nach der "Methode Koch" nicht entgegen. Allerdings zählen Bäume und Grünpflanzen danach zu den "sonstigen Anlagen", die in der Regel im Bodenwert enthalten sein sollen; der Sachwert bestimmt sich nur anhand der "nutzbaren baulichen Anlagen" und dem Bodenwert (§ 21 Abs. 1, § 23 Abs. 3 ImmoWertV; näher Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB [2012], § 21 ImmoWertV Rn. 28 f.). Die Verordnung, die in erster Linie der Immobilienbewertung durch die Gutachterausschüsse in den durch das Baugesetzbuch vorgesehenen Fällen dient, enthält zwar - ohne Bindungswirkung für die Gerichte - allgemein anerkannte Grundsätze der Verkehrswertermittlung (näher Kleiber, aaO, § 1 ImmoWertV Rn. 1 ff., 8 mwN). Sie ist auf den hier erforderlichen Vergleich eines konkreten Grundstücks vor und nach einem Schadensereignis aber nicht zugeschnitten. Würde sie auch der Schadensberechnung bei einer Beschädigung von Gehölzen zugrunde gelegt, hätte dies zur Folge, dass der Grundstückswert unabhängig von dem Ausmaß der Beschädigung regelmäßig unverändert bliebe. Dass das nicht richtig sein kann, liegt schon deshalb auf der Hand, weil grundsätzlich der Ersatz der beschädigten Pflanzen durch einen gleichwertigen Bewuchs gemäß § 249 Absatz 1 BGB geschuldet ist; ist dies nicht möglich oder verursacht es unverhältnismäßige Kosten, muss das Wiederherstellungsinteresse des Geschädigten durch Wertersatz kompensiert werden. § 251 Abs. 2 Satz 1 BGB  soll den Schädiger zwar vor unverhältnismäßigen Herstellungskosten schützen, ihn aber nicht über Gebühr entlasten.

d) Bei der Schadensberechnung muss stets in den Blick genommen werden, dass die durch den Gehölzschaden eintretende Wertminderung des Grundstücks nicht mit mathematischer Genauigkeit ermittelt werden kann und in das Ermessen des Tatrichters gestellt ist. Er muss nicht nur die Plausibilität einer sachverständig erstellten Schadensberechnung kritisch würdigen, sondern die Forderungshöhe auch abschließend unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls auf ihre Angemessenheit hin überprüfen.



 

Autor: Professor Dr. Karsten Simoneit

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