28. Juni 2018 / Immobilienrecht
Mietrecht: Schadensersatz ohne Fristsetzung bei Beschädigung der Mietsache

Verlangt der Vermieter vom Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache, muss er dem Mieter zuvor keine Frist zur Schadensbeseitigung setzen. Dies entschied nunmehr der Bundesgerichtshof (BGH) mit seinem Urteil vom 28.02.2018 – VIII ZR 157/17.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Vermieter einer Wohnung vom Mieter nach Ende des Mietverhältnisses Schadensersatz wegen Schäden an der Mietsache gefordert. Nach der Rückgabe der Wohnung verlangte der Vermieter vom Mieter Schadensersatz von über 15.000 EUR, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zur Beseitigung der Schäden hatte er dem Mieter zuvor jedoch nicht gesetzt.

Sowohl das Amts- als auch das Landgericht sprachen dem Vermieter Schadensersatz in Höhe von 5.200 EUR sowie einen schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfall zu. Der Mieter berief sich darauf, dass ihm der Vermieter zuvor keine Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt habe.

Der BGH gab dem Vermieter Recht. Nach der Rechtsauffassung des BGH war eine Fristsetzung nicht erforderlich, um einen Anspruch auf Schadensersatz zu begründen. Eine solche Fristsetzung sei nur bei der Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten erforderlich. In diesem Fall müsse der Vermieter dem Mieter zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er statt der geschuldeten Leistung Schadensersatz verlangen könne. Dies sei etwa der Fall, wenn der Vermieter geschuldete Schönheitsreparaturen nicht durchführt und der Vermieter Ersatz verlangen will. Gehe es hingegen um den Verstoß gegen die Verpflichtung des Mieters, die Mieträume in Ordnung zu halten und pfleglich zu behandeln, stelle dies eine leistungsbezogene Nebenpflicht dar. Deren Verletzung begründe einen Schadensersatzanspruch auch ohne Fristsetzung. Der Vermieter könne bei Beschädigung der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne dem Mieter zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gelte unabhängig davon, ob der Vermieter Schadensersatz bereits vor oder erst nach der Rückgabe der Mietsache verlangt.

 
 
 

Autor: Martina Kurtz

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Martina Kurtz

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