27. März 2013 / Immobilienrecht
Mietminderung wegen Verkehrslärm

Die Beklagten eines bis vor den Bundesgerichtshof geführten Rechtsstreits waren seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Das Mietshaus befindet sich in der S-Straße, die zu Mietbeginn keine unmittelbare Verbindung mit der davor liegenden P-Straße. hatte. Von Juni 2009 bis November 2010 wurde der stadteinwärts fahrende Verkehr, den bis dahin die P-Straße aufgenommen hatte, über die S-Straße geleitet, die zu diesem Zweck als Einbahnstraße und mit einem direkten Zugang zur P-Straße ausgestattet wurde.

Der Grund für die geänderte Verkehrsführung lag in (vorübergehenden) umfangreichen Straßenbauarbeiten auf der gesamten Länge der P-Straße. Die Beklagten minderten wegen der gestiegenen Lärmbelastung die Miete ab Oktober 2009. Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Zahlung rückständi-ger Miete von Oktober 2009 bis November 2010 in Höhe von insgesamt 1.386,19 € nebst Zinsen in Anspruch.

Vertragsinhalt entscheidend

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes stand den Mietern kein Recht zur Minderung der Miete zu. Das Gericht führte hierzu aus:

Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert, oder ein solcher Mangel während der Mietzeit entsteht. Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der vertraglich geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) getroffen werden können.

Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschauung bestimmt.

Zumindest "stillschweigende" Vereinbarung erforderlich

Da im vorliegenden Rechtsstreit der Mietvertrag keine konkreten Aussagen zur Lärmbelästigung enthielt, kam es darauf an, ob "stillschweigend" zwischen den Parteien eine entsprechende Vereinbarung getroffen worden war. Für die Annahme einer solchen Willensübereinstimmung bezüglich eines sogenannten Umweltfehlers reicht es jedoch nicht aus, dass der Mieter bei Vertragsschluss einen von außen auf die Mietsache einwirkenden Umstand - wie hier den in der Wohnung zu vernehmenden Straßenlärm - in einer für ihn vorteilhaften Weise wahrnimmt (etwa: "ruhige Lage") und er sich (möglicherweise auch) wegen dieses Umstands dafür entscheidet, die Wohnung anzumieten.

Einseitige Vorstellung des MIeters reicht nicht

Zur konkludent geschlossenen Beschaffenheitsvereinbarung wird dieser Umstand vielmehr nur, wenn der Vermieter aus dem Verhalten des Mieters nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB) erkennen musste, dass der Mieter die Fortdauer dieses bei Vertragsschluss bestehenden Umstands über die unbestimmte Dauer des Mietverhältnisses hinweg als maßgebliches Kriterium für den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ansieht, und der Vermieter dem zustimmt.

Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt für die Annahme einer diesbezüglichen Willensübereinstimmung selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert. Die Voraussetzungen, unter denen hiernach eine konkludente Beschaffenheitsvereinbarung angenommen werden kann, ergaben sich im 'Rechtsstreit sich weder aus den vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen noch aus den sonstigen Umständen.

BGH, Urteil vom 19.12.2012 - VIII ZR 152/12

Autor: Professor Dr. Karsten Simoneit

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Martina Kurtz

Martina Kurtz
Fachanwältin für Familienrecht

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