08. März 2018 / Verwaltungsrecht
Bundesverwaltungsgericht: Ferienwohnen ist kein Wohnen im Sinne der Baunutzungsverordnung

Entscheidend: Fassung der Baunutzungsverordnung zum Zeitpunkt vom Erlass des Bebauungsplans

Das Gericht stellt klar, dass die Zulässigkeit von Bauvorhaben stets nach der Fassung der Baunutzungsverordnung zu beurteilen ist, die zum Zeitpunkt des Erlasses eines Bebauungsplanes galt bzw. gilt. Daraus folgt, dass insbesondere die neue Regelung in § 13a Baunutzungsverordnung betreffend die Zulässigkeit von Ferienwohnungen in Wohngebieten nicht für Bebauungspläne gilt, die vor dem 4. Mai 2017 in Kraft getreten sind. Für diese Bebauungspläne bleibt es dabei, dass Ferienwohnungen insbesondere in allgemeinen Wohngebieten oder reinen Wohngebieten grundsätzlich nicht zulässig sind.

Neuregelung nach § 13a Baunutzungsverordnung

Die Neuregelung nach § 13a Baunutzungsverordnung kann daher nur in solchen Bebauungsplänen Wirksamkeit entfalten, die nach deren Inkrafttreten erlassen wurden. Alte Bebauungspläne, die Ferienwohnungen auch in Wohngebieten für zulässig erklären, werden nicht etwa durch die neue gesetzliche Regelung geheilt. Der Gesetzgeber hat im Gesetzestext der Regelung gerade keine Rückwirkung beigemessen. Städte und Gemeinden müssen daher ihre Bauleitplanung anpassen, wenn sie die gesetzliche Neuregelung zur Geltung bringen wollen.

Festsetzung von Ferienwohnen im Sondergebiet

Das Bundesverwaltungsgericht urteilt zudem, dass Ferienwohnungen jedenfalls dann in einem sogenannten Sondergebiet mit Dauerwohnen kombiniert werden können, wenn das Dauerwohnen und das Ferienwohnen in einem Gebäude stattfinden. Offen gelassen hat das Gericht die unter Juristen streitige Frage, ob Ferienwohnungen als sogenannte kleine Beherbergungsbetriebe auch in Wohngebieten zulässig sein können. Beispielsweise das Oberverwaltungsgericht Greifswald unterscheidet deutlich zwischen Ferienwohnungen und den kleinen Beherbergungsbetrieben. Ein Beherbergungsbetrieb liegt danach nur vor, wenn neben der Übernachtungsmöglichkeit zusätzliche beherbergungstypische Angebote, wie beispielsweise Verpflegung angeboten werden.


Autor: Professor Dr. Karsten Simoneit

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Martina Kurtz

Martina Kurtz
Fachanwältin für Familienrecht

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