24. Mai 2012 / Immobilien
Betriebskostennachforderungen des Vermieters können verwirken

Wie der Bundesgerichtshof jüngst entschieden hat, können Betriebskostennachforderungen des Vermieters verwirken. Obwohl die Forderungen noch nicht verjährt sind, kann in einem solchen Fall der Vermieter die Nachforderung nicht mehr gegenüber dem Mieter geltend machen (BGH, Beschluss vom 21.02.2012, - VIII ZR 146/11).

Wann tritt Verwirkung ein?

Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und nach dem gesamten Verhalten darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen werde. Die Verwirkung von Ansprüchen setzt daher zum einen einen gewissen Zeitablauf voraus. Zum anderen müssen besondere Umstände vorliegen, aus denen der Verpflichtete schließen kann, dass tatsächlich Ansprüche nicht mehr geltend gemacht werden.

Begründung des BGH

Der Bundesgerichtshof wies deshalb eine Klage des Vermieters gegenüber dem Mieter auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2005 ab. Der Vermieter hatte nach der Abrechnung im Jahre 2006 ca. 3 Jahre verstreichen lassen, ehe er den Nachforderungsanspruch gerichtlich geltend machte. Die Abrechnungen für die Jahre 2001 bis 2004, die von den Mietern ebenfalls beanstandet worden waren, hatte der Vermieter hingegen zuvor nicht weiterverfolgt. Das Gericht nahm aufgrund dieser besonderen Umstände an, dass sich bei den Mietern der Eindruck verfestigen konnte, dass die Beanstandungen insgesamt Erfolg hatten und die Kläger zwar Betriebskostenabrechnungen jeweils vorlegten, aber letztlich nicht durchsetzen würden. Aufgrund dieses über Jahre immer gleichen Ablaufes konnte bei den Mietern in den Jahren 2006 bis 2009 das berechtigte Vertrauen entstehen, dass auch das Jahr 2005 nicht mehr gerichtlich geltend gemacht werden würde.

Praxishinweis

Nach der vorgenannten Rechtsprechung wird eine Verwirkung von Betriebskostennachforderungen vor Eintritt der Verjährung in der Praxix nur in seltenen Fällen vorkommen. Dies gilt umsomehr, als dass nach § 556 Abs. 3 BGB über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen ist und der Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen muss. Rechnet der Vermieter nicht innerhalb dieser Frist ab, ist die Geltendmachung von Nachforderungen bereits kraft Gesetzes ausgeschlossen, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung zu vertreten hat. Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter seinerseits dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen, es sei denn, er hat seinerseits die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Autor: Martina Kurtz

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Professor Dr. Karsten Simoneit

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Honorarprofessor für Wirtschaftsrecht

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